Information avant AG du 20 Janvier 2025

Bonjour

La convocation à l’assemblée générale ordinaire de notre Copro aura lieu lundi 20 janvier à 17h30.
Nous vous remercions par avance d’être présents ou d’envoyer votre POUVOIR, ce qui est crucial pour pouvoir valider le changement de syndic.

1/ Nous souhaitons vous apporter des précisions, et notamment la raison pour laquelle le Conseil Syndical a souhaité résilier FONCIA – Resid’Immo

Accessibilité des services de l’Agence :

• Nous avons été confrontés à la quasi-impossibilité de joindre le syndic par téléphone et/ou d’obtenir des réponses à nos questions par mail, problèmes que beaucoup d’entre vous ont pu rencontrer à titre personnel. Le CS a été dans le même cas.

Démission de notre gestionnaire :

• Mme DEZAFIT, partie au mois de mai 2024, et non remplacée à ce jour, la fermeture de l’agence de Resid’immo Fontaine et son déménagement à Grenoble, les migrations informatiques sur plusieurs mois etc. Tout cela a eu pour conséquence que le conseil syndical n’a pu mettre en concurrence certains prestataires ou fournisseurs, ni résilier ceux qui ne donnent pas satisfaction.  Plus de gestion courante opérationnelle, ce qui nous a parfois amenés à devoir jouer le rôle du syndic. Par exemple, dans le suivi des problèmes de fuite, ascenseur, électricien, ménage… Heureusement certains fournisseurs sérieux et de confiance ont accepté de nous répondre en direct et intervenir pour des urgences.

Comptabilité et vérification des comptes :

• Depuis le mois de mai il nous a été impossible de pouvoir procéder à la vérification des factures avec la comptable, savoir si les fournisseurs avaient ou non été payés, avoir des réponses sur les écritures que nous contestions, et obtenir la correction d’intitulés erronés. La comptabilité refuse de répondre, y compris en interne, semble-t-il ! Malheureusement les erreurs sont nombreuses.

Relances pour impayés :

• De façon surprenante FONCIA s’est mis récemment à faire des relances payantes pour de faibles montants d’ADF, soit des impayés inférieurs à un trimestre, pour quelques jours ou semaines de retard. A contrario, certains comptes en gérance auprès de syndics du groupe FONCIA, ou autres, et gérant les appartements de copropriétaires bailleurs, n’ont pas fait l’objet de la moindre relance, même avec plusieurs trimestres d’impayés, donc des montants entre 1500 € et 5000 € !

Communication aux copropriétaires sur la Résiliation :

• Il était difficile de communiquer ouvertement sur le blog avant d’avoir obtenu la convocation de l’AG du PREMIUM par FONCIA. Cela s’est fait sur le fil après de nombreuses démarches de notre part auprès des directeurs Grenoblois, et un courrier de mécontentement envoyé au Directeur régional. Dans notre situation, la plupart des copropriétés qui ont voulu quitter FONCIA ont été contraintes de convoquer elles-mêmes leur AG et n’ont donc pas eu les comptes de l’exercice, si imparfaits soient ils dans notre cas. Cela implique que le nouveau syndic doive ensuite convoquer une deuxième AG et fasse la comptabilité de l’exercice précédent. Toutes ces prestations supplémentaires ne sont bien sûr pas comprises dans le contrat de base, donc payantes. Cela implique aussi un délai plus long. Dans cette situation inédite, nous avons cherché à faire au mieux dans l’intérêt de tous. Sachez toutefois que la gestion a été particulièrement chronophage et énergivore pour le CS !

2/  Le choix du devis de GERIMM = 13 728 € par an versus FONCIA =  9 900 €

Le tarif FONCIA de 9900€ ayant été négocié à la baisse par le CS suite aux difficultés déjà rencontrées pendant le précédent exercice, ce tarif n’aurait pas été reconduit selon leurs dernières conditions.

La différence de 3828 € sur l’année représentera 45€ d’augmentation par an par appartement.

Nous aurons donc un coût de gestion du syndic à 165 € TTC par lot par an . Le coût de 117€ par lot pour FONCIA était très en dessous des tarifs actuels du marché, et susceptible d’augmenter.

Pour info, le coût moyen d’un syndic de copropriété varie en fonction de nombreux facteurs, tels que la taille de l’immeuble ou encore la complexité de la gestion. En moyenne, les honoraires annuels d’un syndic professionnel oscillent entre 150 et 200 euros par lot.

L’objectif prioritaire étant de ne plus avoir à faire à FONCIA ou un autre groupe, type AGDA, nous avons sélectionné deux syndics indépendants.

IMMOSQUARE et GERIMM nous ont été recommandés. Dans un souci d’efficacité, le choix et les démarches ont été faites conjointement avec le MILLENIUM (Copropriété symétrique à la nôtre) avec qui nous partageons le parc et globalement les mêmes fournisseurs, avec l’objectif de négocier au mieux le contrat pour nos 2 copros et AFULS. La marge de négociation du tarif étant réduite par rapport au prix du marché, il n’a malheureusement pas été possible d’obtenir un meilleur prix. Nous espérons pouvoir être satisfaits de la prestation de GERIMM, choisi à l’unanimité des membres du CS qui ont participé aux consultations, sachant qu’aucun d’entre-nous ne les connait.

Bien à vous et restant à votre écoute.